Impactul noului mod de calcul al impozitării pe proprietate: Impozitul la un apartament din Bucureşti se va dubla. Creşteri de 3-4 ori la Cluj

Modificarea modului de calcul al impozitării pe proprietate, schimbare adoptată recent de Guvern odată cu avalanșa de modificări fiscale, va duce la dublarea impozitului pentru un apartament din București și la creșteri de 3-4 ori la Cluj, arată o analiză publicată pe blog de Adrian Vascu, vicepreședinte al Asociației Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) și fondator al companiei de servicii de evaluare și consiliere financiară Veridio.

Principalele modificări fiscale aduse impozitării pe proprietate sunt, potrivit lui Adrian Vascu:

Va exista o singură cotă de impozitare pentru clădirile rezidențiale și o singură cotă pentru clădirile nerezidențiale, indiferent de tipul proprietarului, persoană fizică sau juridică.
A dispărut intervalul de cote de impozitare și s-a stabilit doar nivelul minim, respectiv: 0,1% pentru clădirile rezidențiale și 0,5% pentru clădirile nerezidențiale.
Valoarea impozabilă va fi preluată din Studiile de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România.
Impozitul se va calcula în continuare separat pentru clădiri și terenuri.
S-a menținut principiul calculării impozitului pentru clădiri din cele două componente: valoarea impozabilă și cote de impozitare
Pentru terenuri s-a menținut același sistem ca cel prezent, fiind aplicat doar tabelul cu indici de actualizare care exista în articolul 457.
Clădirile cu utilizare mixtă au aceeași trimitere la studiile de piață, ca valori impozabile, fiind definit ca utilizarea majoritară (peste 50 la sută, dovedită cu documente) va genera utilizarea finală rezidențială sau nerezidențială.
Autoritățile locale vor întocmi notificări (doar clădirile rezidențiale fiind cca. 9 milioane) pe care le vor transmite fiecărui contribuabil și care vor conține valoarea impozabilă și cota de impozitare.
Mai este prevăzut că cine nu răspunde în 30 de zile, și-a dat acordul tacit asupra informațiilor primite. Nu se prevede ce se întâmplă în cazul în care vor exista contestații ale sumelor transmise de către primării.
În cazul în care autoritățile nu vor identifica în studiile de piață valorile impozabile, sau când acestea sunt mai mici decât cele anterioare, s-a prevăzut ca în cazul clădirilor rezidențiale să se aplice prevederile art. 457, valabil la 31.12.2022 (adică cel tocmai modificat) adică o referință circulară imposibil de aplicat. Intenția a fost probabil trimiterea la algoritmul anterior, dar acesta a fost abrogat!
În cazul clădirilor nerezidențiale, în aceeași situație a neîncadrării în studiile de piață sau a valorii rezultate din acestea, inferioară valorii anterioare, se va utiliza valoarea anterioară.
Potrivit lui Adrian Vascu, deși aceste modificări pot fi interpretate ca fiind simplificatoare, din punct de vedere practic, însă, va fi necesară o modificare a sistemului actual pentru ca el să devină unul funcțional.

Adrian Vascu a luat în calcul trei situații, pentru a analiza diferențele de impozitare între sistemul actual și noile prevederi.

Exemplul 1: Apartament situat în București, etaj zona A, etaj 3, an construcție 1950, suprafața desfășurată 99,71 mp, valoare impozabilă la 31.12.2021 204.878 lei și impozit anual 204 lei.

Exemplul 2: Casa situată în Cluj=Napoca cu suprafața desfășurată de 295 mp șiteren în suprafață de 800 mp, zona C, valoare împozabilă la 31.12.2021 479.000 lei și impozit anual 958 lei.

Cota impozabilă pentru clădirile nerezidențiale era cuprinsă între 0,2 și 1,3%, iar autoritățile locale puteau alege din acest interval cote diferite pentru persoanele fizice sau juridice care dețineau clădiri nerezidențiale.
Valoarea impozabilă pentru clădirile nerezidențiale rezulta dintr-un raport de evaluare, realizat de către un evaluator autorizat, pe baza unui standard de evaluare specific (GEV 500 – Stabilirea valorii impozabile a clădirilor). Pentru a evita o cota de impozitare penalizatoare, contribuabilii puteau să își actualizeze rapoartele de evaluare o dată la 5 ani.
Exemplul 3: Spațiu comercial situat la parter de bloc în București, proprietar persoana fizică, suprafața desfășurată 86.4 mp, valoarea impozabilă la 31.12.2021 era 224.391 lei și impozit anual de 448,7 lei

Pentru clădirile cu utilizare mixtă, ultima formă a Codului fiscal era una cu prevederi simple și clare. Valoarea impozabilă era calculată conform articolului 457 (similar cu clădirile rezidențiale) și cota de impozitare se calcula în funcție de ponderea fiecărei utilizări (rezidențială sau nerezidențială) declarată de contribuabili. Dacă acesta nu transmitea aceste informații, se aplica o cotă unică de impozitare de 0.3% asupra valorii impozabile calculate conform art 457. În același timp, sediile firmelor fără activitate (ex. diriginte de șantier) sunt considerate clădiri rezidențiale.
Pentru terenuri nu se aplica același principiu de calcul: valoare impozabilă și cota de impozitare. Codul fiscal prevede niște sume care reprezintă direct impozitul pe tipuri de suprafețe (ex. construibile sau agricole).
În cazul primului exemplu, impozitul pentru un apartament situat în București va crește de 2,1 ori, la 429,7 lei, în 2023.

În cazul unei case la Cluj, impozitul va crește de 3,47 ori, la 3.325 lei.

În cazul unui spațiu comercial din București, impozitul va crește de 1,9 ori, la 2.127 lei.